?

一,、起草背景

2020年11月6日,，桂林市人民政府印發(fā)了《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)化解非住宅商品房庫(kù)存若干意見(jiàn)的通知》（市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)），受到社會(huì)的極大關(guān)注,。根據(jù)《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)化解非住宅商品房庫(kù)存若干意見(jiàn)的通知》（市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)）中第四條“允許房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)整商住比例”文件精神,，為更好的落實(shí)該項(xiàng)工作,，進(jìn)一步明確相關(guān)工作職責(zé)和工作流程,，我市出臺(tái)了《桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）》,。

二、起草依據(jù)

????1.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

????2.《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?>辦法》

????3.《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))

????4.《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)化解非住宅商品房庫(kù)存若干意見(jiàn)的通知》（市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)）

二,、起草過(guò)程

2022年8月7日，桂林市自然資源局按照市委,、市政府要求,，參照區(qū)內(nèi)其它地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合桂林本地實(shí)際草擬《桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）》并征求各城區(qū)政府,、各相關(guān)職能部門意見(jiàn)后上報(bào)市人民政府審議,。8月22日市自然資源審查會(huì)對(duì)該實(shí)施細(xì)則進(jìn)行審議，8月24日桂林市自然資源局組織前往南寧調(diào)研,，并按照會(huì)議精神和調(diào)研情況對(duì)該實(shí)施細(xì)則進(jìn)行修改完善后在桂林市自然資源局網(wǎng)站進(jìn)行公示（公示期8月30日-9月13日）,。

三、主要內(nèi)容

《桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）》共7條,，主要內(nèi)容為：

（一）適用范圍

主要明確了適用該細(xì)則項(xiàng)目取得土地權(quán)屬的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（2020年11月6日前簽訂土地出讓合同）,；商住比占比（土地技術(shù)指標(biāo)中商業(yè)比例大于5%）；在建庫(kù)存非住宅商品房定義（由住建部門核定并形成清單）,；容積率大于1.0,；符合（市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)）要求。

同時(shí)明確了規(guī)劃的核心商圈,、重要商業(yè)服務(wù)業(yè)區(qū)或者通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)用地政策取得土地使用權(quán)的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地項(xiàng)目,；被認(rèn)定為閑置土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原則上不適用本規(guī)定。

（二）申請(qǐng)條件

經(jīng)核定篩選后的建設(shè)項(xiàng)目還需同時(shí)滿足已結(jié)清地價(jià)款及稅費(fèi),；項(xiàng)目（以棟為最小單位）無(wú)銷售記錄,；項(xiàng)目未被查封、扣押,、監(jiān)管或者雖被查封,、扣押,、監(jiān)管，但作出查封,、扣押,、監(jiān)管決定的部門同意申請(qǐng)變更的；建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)未被抵押或者雖有抵押,，但已取得抵押權(quán)人書(shū)面同意意見(jiàn)等條件,。

（三）申請(qǐng)材料

明確了土地使用權(quán)人提出在建非住宅商品房調(diào)整商住比例申請(qǐng)需要提交的材料。

（四）工作程序

根據(jù)申請(qǐng)商改住項(xiàng)目可能存在的不同情形,，以流程圖的形式明確涉及控規(guī)調(diào)整和不涉及控規(guī)調(diào)整兩種流程,。

（五）審查重點(diǎn)及部門職責(zé)

審查重點(diǎn)主要為項(xiàng)目調(diào)整涉及的教育、養(yǎng)老,、嬰幼兒照護(hù),、停車、衛(wèi)生醫(yī)療,、交通,、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施是否滿足要求；項(xiàng)目商住比例調(diào)整不得提高地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率,；商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整商住比例后,，住宅部分容積率須滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》開(kāi)發(fā)控制指標(biāo)的要求。

根據(jù)各部門職責(zé),，結(jié)合實(shí)際情況明確了各城區(qū)政府,，市自然資源局、住建局,、教育局,、商務(wù)局、民政局,、財(cái)政局等相關(guān)部門的具體審查職責(zé),。

（六）土地出讓年限及土地價(jià)款相關(guān)規(guī)定

明確了商改住調(diào)整涉及改變土地用途的，土地使用年限按原土地出讓合同起算,；涉及補(bǔ)繳地價(jià)款的按照【2018】4號(hào)文的有關(guān)規(guī)定,，評(píng)估結(jié)果為正值的須按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款，評(píng)估結(jié)果為負(fù)值的,，不退地價(jià)款,。按照自然資源部門受理土地使用條件調(diào)整審批手續(xù)的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)；針對(duì)原出讓合同明確在出讓期限內(nèi)改變合同約定土地用地需要有償收回建設(shè)用地使用權(quán)的處理情形,，明確了可以采取簽訂補(bǔ)充協(xié)議的形式完善用地手續(xù),。

????（七）明確了該細(xì)則的施行時(shí)間，該細(xì)則試行2年，如申請(qǐng)受理后2年內(nèi)未完成土地用途變更登記的,，不再適用本細(xì)則,。

????四、解讀機(jī)關(guān),、解讀人及其聯(lián)系方式

????本措施由桂林市自然資源局解讀,，聯(lián)系電話：0773-2850440。

相關(guān)文件：桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）的通知（市政規(guī)〔2022〕22號(hào)）