各縣（市,、區(qū)）人民政府,，高新區(qū)、臨桂新區(qū),、漓江風(fēng)景名勝區(qū),、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高鐵（桂林）廣西園管委會(huì),，市直各委,、辦、局,，中央,、自治區(qū)駐桂林各單位，各企事業(yè)單位：

現(xiàn)將《桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們,，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

桂林市人民政府

2022年12月19日

桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則（試行）

為全面貫徹落實(shí)中央、自治區(qū)關(guān)于統(tǒng)籌做好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決策部署,，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作,，全面落實(shí)“六保”任務(wù),，以市場(chǎng)配置資源為導(dǎo)向，進(jìn)一步加大推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，積極防范化解商業(yè)辦公用房高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)化解非住宅商品房庫(kù)存若干意見(jiàn)的通知》（市政規(guī)〔2020〕27號(hào),，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）“允許房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)整商住比例”文件精神,，進(jìn)一步明確相關(guān)工作職責(zé)和工作流程，制定本細(xì)則,。

一,、適用范圍

對(duì)在象山區(qū),、秀峰區(qū)、疊彩區(qū),、七星區(qū),、雁山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，土地技術(shù)指標(biāo)中商業(yè)比例大于5％,，容積率大于1.0,，符合《若干意見(jiàn)》規(guī)定且經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局核定為庫(kù)存非住宅商品房的在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，適用本細(xì)則,。

已經(jīng)開工建設(shè)但位于規(guī)劃的核心商圈、重要商業(yè)服務(wù)業(yè)區(qū)或者通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)用地政策取得土地使用權(quán)的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地項(xiàng)目；或者已經(jīng)開工建設(shè)但被認(rèn)定為閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上不得申請(qǐng)商住比例調(diào)整,。

二、申請(qǐng)條件

（一）已經(jīng)結(jié)清地價(jià)款及稅費(fèi)。

（二）項(xiàng)目（以棟為最小單位）無(wú)銷售記錄或者已經(jīng)部分銷售,，但已經(jīng)與購(gòu)房人協(xié)商達(dá)成一致,。

（三）項(xiàng)目未被查封,、扣押,、監(jiān)管或者雖被查封,、扣押,、監(jiān)管,，但作出查封,、扣押,、監(jiān)管決定的部門同意申請(qǐng)變更,。

（四）建筑物以及建設(shè)用地使用權(quán)未被抵押或者雖有抵押，但已經(jīng)取得抵押權(quán)人書面同意意見(jiàn),。

三,、申請(qǐng)材料

（一）書面申請(qǐng)報(bào)告。

（二）土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,。

（三）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的項(xiàng)目（以棟為最小單位）銷售（情況）證明,；項(xiàng)目（以棟為最小單位）如已經(jīng)部分銷售的，應(yīng)當(dāng)提供購(gòu)房人書面同意意見(jiàn),。

（四）符合國(guó)家城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)資質(zhì)要求的編制單位出具的調(diào)整論證報(bào)告（包含項(xiàng)目調(diào)整的必要性,、可行性分析；如涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的,，應(yīng)當(dāng)包含控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整必要性論證報(bào)告,、修改方案；調(diào)整后增加的公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容,、規(guī)模,，以及區(qū)域配套設(shè)施是否滿足該項(xiàng)目調(diào)整需求的結(jié)論）。

（五）項(xiàng)目所在城區(qū)人民政府關(guān)于項(xiàng)目調(diào)整必要性,、可行性的意見(jiàn),。

（六）項(xiàng)目未被查封或者雖被查封,，但作出查封決定的機(jī)關(guān)同意申請(qǐng)變更的證明文件。

（七）項(xiàng)目存在在建工程抵押的,，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人書面同意意見(jiàn),。

（八）修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑風(fēng)貌方案,。

（九）各職能部門需要的其他材料,。

四、工作程序

庫(kù)存在建非住宅商品房申請(qǐng)商住比例調(diào)整存在涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整和不涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整兩種流程,。申請(qǐng)調(diào)整內(nèi)容不突破市人民政府批復(fù)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的控制指標(biāo)（容積率,、用地性質(zhì)、商住比例,、建筑高度,、建筑密度、綠地率）的,，屬于不涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的情形,，辦理流程詳見(jiàn)附件1。申請(qǐng)調(diào)整內(nèi)容突破已經(jīng)市人民政府批復(fù)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中商住比例指標(biāo)的,，屬于涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整情形,，辦理流程詳見(jiàn)附件2。

五,、審查重點(diǎn)及部門職責(zé)

（一）重點(diǎn)審查內(nèi)容

1．重點(diǎn)審查庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整項(xiàng)目涉及的教育,、養(yǎng)老、嬰幼兒照護(hù),、衛(wèi)生醫(yī)療,、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施是否滿足要求。其中教育設(shè)施不滿足要求的,，采取以下3種方式解決：

（1）通過(guò)新建或者改擴(kuò)建擬調(diào)整項(xiàng)目周邊已經(jīng)規(guī)劃或已經(jīng)建設(shè)的公辦教育配套設(shè)施,，滿足新增學(xué)位需求，新建或者改擴(kuò)建學(xué)校產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)用由申報(bào)企業(yè)承擔(dān),。

（2）無(wú)法通過(guò)新建或者改擴(kuò)建周邊公辦教育設(shè)施滿足需求的,，由土地使用權(quán)人從擬調(diào)整項(xiàng)目中提供土地新建或者改擴(kuò)建學(xué)校以滿足需求，同一學(xué)區(qū)范圍內(nèi)相鄰地塊共同申請(qǐng)調(diào)整的,，可以協(xié)商共同擴(kuò)建或者新建學(xué)校,。

（3）申請(qǐng)商住比例調(diào)整時(shí)無(wú)法通過(guò)新建或者改擴(kuò)建學(xué)校滿足需求的，經(jīng)市教育局同意采用交納教育配套費(fèi)等形式解決新增學(xué)位需求的,，由市教育局,、城區(qū)人民政府制定教育配套費(fèi)監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)?？顚Ｓ?。

2．庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整不得突破地塊土地出讓合同中規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率,、建筑高度、建筑密度,、綠地率等規(guī)劃指標(biāo),；庫(kù)存在建非住宅商品房項(xiàng)目原容積率、建筑密度,、建筑高度超過(guò)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的,，調(diào)整后該項(xiàng)目指標(biāo)應(yīng)當(dāng)滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》開發(fā)控制指標(biāo)的要求。

3．庫(kù)存在建非住宅商品房調(diào)整為居住用地的比例最高不得超過(guò)原規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積的95％,。

（二）審查部門職責(zé)

各部門對(duì)庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整的必要性和可行性,、修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的必要性和規(guī)劃修改方案的可行性進(jìn)行全面論證和審查：

1．市自然資源局

（1）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目用地取得時(shí)間以及出讓金繳納情況。

（2）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目是否有被查封或者其他限制情況,。

（3）審核擬調(diào)整項(xiàng)目容積率情況。

（4）審核擬調(diào)整方案的技術(shù)符合性,。

（5）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目土地出讓時(shí)是否涉及相關(guān)優(yōu)惠政策以及限制條件,，如涉及優(yōu)惠政策或者限制條件的，提出解決措施,。

2．各城區(qū)人民政府

（1）結(jié)合城區(qū)庫(kù)存在建非住宅商品房現(xiàn)狀和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,，就項(xiàng)目調(diào)整的必要性、可行性提出建議,。

（2）核實(shí)片區(qū)教育,、養(yǎng)老、嬰幼兒照護(hù),、衛(wèi)生醫(yī)療,、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施承載力能否滿足相關(guān)規(guī)定要求。

（3）與市教育局共同制定教育配套費(fèi)監(jiān)管機(jī)制,，明確教育配套費(fèi)交納方案,。

3．市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局

（1）對(duì)我市庫(kù)存在建非住宅商品房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行商住比例調(diào)整的建設(shè)項(xiàng)目是否屬于庫(kù)存在建非住宅商品房進(jìn)行核定,。

（2）根據(jù)庫(kù)存在建非住宅商品房情況,，按照《若干意見(jiàn)》對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房的必要性提出意見(jiàn)。

（3）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和預(yù)售,、銷售情況,，包含核實(shí)已經(jīng)銷售部分是否取得購(gòu)房人書面同意意見(jiàn)。

4．市教育局

核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目片區(qū)涉及的中小學(xué),、幼兒園學(xué)位能否滿足片區(qū)配套需求,，按照本細(xì)則要求提出解決措施。

（1）擬調(diào)整項(xiàng)目周邊已經(jīng)規(guī)劃或者已經(jīng)建設(shè)公辦教育配套設(shè)施的,，計(jì)算該項(xiàng)目調(diào)整后新增人口規(guī)模,，核定周邊教育配套能否解決新增學(xué)位需求,，按照本細(xì)則審查重點(diǎn)要求提出解決措施。涉及擴(kuò)建現(xiàn)有學(xué)校的,，擴(kuò)建部分應(yīng)當(dāng)滿足項(xiàng)目擬調(diào)整新增的學(xué)位需求,；涉及新建學(xué)校的，按照小學(xué)不少于18班,、幼兒園不少于6班的規(guī)模且滿足項(xiàng)目擬調(diào)整新增學(xué)位需求進(jìn)行“雙控制”,，如調(diào)整后增加的人口規(guī)模達(dá)到建設(shè)初級(jí)中學(xué)要求的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定新建不少于24班的初級(jí)中學(xué),。

（2）與各城區(qū)人民政府共同制定教育配套費(fèi)監(jiān)管機(jī)制,，審核教育配套費(fèi)交納方案，會(huì)同城區(qū)政府核定教育配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

5．市商務(wù)局

根據(jù)我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,，核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目是否位于我市核心商圈或者重要商業(yè)服務(wù)業(yè)區(qū)。

6．市民政局

核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目涉及的兒童福利設(shè)施,、養(yǎng)老設(shè)施能否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求,。

7．市衛(wèi)生健康委

（1）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目片區(qū)涉及的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否滿足片區(qū)配套需求，提出解決措施,。

（2）核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目涉及的嬰幼兒照護(hù)設(shè)施是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求,。

8．市生態(tài)環(huán)境局

核實(shí)擬進(jìn)行商住比例調(diào)整地塊是否屬于土壤污染地塊，提出解決措施,。

六,、土地出讓年限及土地價(jià)款相關(guān)規(guī)定

（一）將庫(kù)存在建非住宅商品房項(xiàng)目商住比例調(diào)整涉及改變土地用途的，土地使用年限按照原土地出讓合同起算,。

（二）根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范〉的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）的有關(guān)規(guī)定,，如果調(diào)整土地使用條件補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估結(jié)果為正值，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款,；如果調(diào)整土地使用條件補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估結(jié)果為負(fù)值,，不退還地價(jià)款。以自然資源主管部門受理土地使用條件調(diào)整審批手續(xù)的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn),。

（三）按照本細(xì)則進(jìn)行庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整的項(xiàng)目,，原《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確在出讓期限內(nèi)改變合同約定土地用途需要由出讓人有償收回建設(shè)用地使用權(quán)的，可以采取完善用地手續(xù),，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議,，由受讓人按照批準(zhǔn)改變時(shí)新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)繳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，辦理土地變更登記,。

七,、其他

本細(xì)則自印發(fā)之日起試行2年。試行期內(nèi)，土地使用權(quán)人提出調(diào)整申請(qǐng)的,，按照本細(xì)則執(zhí)行,。申請(qǐng)受理后2年內(nèi)未完成土地用途變更登記（以是否取得變更后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn)）的，不再適用本細(xì)則規(guī)定,。

附件：1．桂林市庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整不涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的流程

??????2．桂林市庫(kù)存在建非住宅商品房商住比例調(diào)整涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的流程